W Lubinie co jakiś czas powraca temat rewitalizacji miejscowego Rynku. W planie zagospodarowania przestrzennego zostało to zapisane m.in. jako „dążenie do likwidacji zabudowy punktowej” (4 bloków mieszkalnych) oraz „zalecenie wykreowania placu z odbudowaną pierzeją północno-zachodnią i południowo-wschodnią”.

W związku z tym w prasie lokalnej (i nie tylko) co kilka lat lansowane są coraz to nowe pomysły władzy samorządowej na tę rewitalizację.

-W 2011 r. likwidacja zabudowy punktowej (wyburzenie 4 rzeczonych bloków mieszkalnych) miałaby na celu odsłonięcie zabytkowego kościoła, co miałoby chyba stanowić formę jego ochrony (zgodnie z zapisami ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami). Szacunek dla pomysłodawców i zachwyt dla tej koncepcji wyraziła wówczas m.in. Katarzyna Komar-Michalczyk z Fundacji Hereditas, która zajmuje się ochroną zabytków. Zatroskana o zabytkową substancję historyk sztuki o mieszkańcach tych bloków nie napisała nic…

-W 2017 r. wyburzenie 4 bloków mieszkalnych wpisywano w inną koncepcję władzy zakładającą odtworzenie historycznego staromiejskiego traktu kupieckiego. Ponieważ miała to być droga przechodząca właśnie przez rynek, miasto zamierzało skorzystać z tzw. specustawy drogowej i dzięki temu uzyskać możliwość wywłaszczenia mieszkańców oraz wyburzenia ich bloków okalających tenże rynek.

-Gdy zamiar oparcia działań na zapisach ustawy o ochronie zabytków i wykorzystanie specustawy drogowej okazało się chybionym pomysłem, pojawiły się nowe. Najpierw nieoficjalnie zaistniał zdumiewający pomysł wyburzenia bloków dla – jak się wydaje – realizacji inwestycji celu publicznego, którym miało być stworzenie w tym miejscu placu parkingowego dla samochodów urzędników i petentów ratusza oraz mieszkańców rynku.

-W 2021 r. zdaje się, ze pomysłem na wyburzenie bloków nadal pozostaje realizacja inwestycji celu publicznego, tzn. wybudowanie kamieniczek stylizowanych na dawną zabudowę tego fragmentu miasta.

• Co ciekawe, stare fotografie uwidaczniają, że dawne kamieniczki zasłaniały zabytkowy kościół zdecydowanie bardziej niż te dzisiejsze 4 punktowce. Wraz z planowanymi wybudowaniem 4-kondygnacjowych kamieniczek stylizowanych na dawną zabudowę Rynku lansowany pierwotnie pomysł odsłonięcia kościoła przestał być trendy…

Obecnie władze samorządowe są na etapie – jak można wyczytać w mediach – porozumiewania się z poszczególnymi lokatorami, którzy wyrażają chęć sprzedaży swoich mieszkań, tj. wykupowania mieszkań (ich wyceny i podpisywania aktów notarialnych). Przedstawiciele samorządowców – jak wieść gminna niesie – proponują mieszkańcom odszkodowanie, które w założeniu ma spełniać znamiona utraconych praw właścicielskich (wykup ich mieszkań lub ewentualnie odszkodowanie w postaci nieruchomości zamiennej).

W związku z tym mieszkańcy bloków zadają sobie dwa pytania:

1. Czy i na ile te proponowane wyceny mieszkań (wartości rynkowej mieszkań) dokonywane przez rzeczoznawców rzeczywiście spełniają znamiona utraconych praw właścicielskich – uwzględnią również wycenę gruntu, wartość sentymentalną mieszkań oraz ich wyposażenie?

2. Czy i na ile proponowane odszkodowanie w postaci nieruchomości zamiennej (inne mieszkanie w innym położeniu i o innym standardzie) również spełnią znamiona utraconych praw właścicielskich?

• -Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę zawsze odnosi się do wartości rynkowej i opiera się na szeregu czynników, wśród których do najważniejszych należy porównanie podobnych ofert w okolicy. Ekspert dodatkowo bierze pod uwagę lokalizację mieszkania, jego metraż, stan techniczny, stan prawny, roku budowy, rozkład pomieszczeń, standard wykończenia, wysokość czynszu czy przeznaczenie w planie miejscowym zagospodarowania terenu.
• -Najczęściej stosowanym sposobem wyceny wartości danej powierzchni ziemi (dokonywanej również przez rzeczoznawcę) jest porównanie cen wolnorynkowych transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości gruntowych, które miały miejsce w najbliższej okolicy. Przy wycenie gruntu pod 4 blokami pozostaje więc porównanie jej z dokonaną wyceną transakcji sprzedaży tego skrawka ziemi, na którym zlokalizowany był kiosk z dewocjonaliami, i na którym jeszcze w wakacje ma ruszyć wznoszenie budynku mieszkalno-usługowego, nawiązującego do starej zabudowy rynku.

Mieszkańcy bloków zadają sobie jeszcze jedno, fundamentalne pytanie:

Czy w ogóle wykreowanie placu z odbudowaną pierzeją północno-zachodnią i południowo-wschodnią jest inwestycją celu publicznego?

Problem w tym, że z bogatego orzecznictwa sądowego wynika wprost, iż to lubińskie zamierzenie rewitalizacyjne ma się nijak do inwestycji celu publicznego. Co do zasady bowiem, cel publiczny musi zostać określony w ustawie – albo w ustawie o gospodarce nieruchomościami, albo w innej ustawie. Każde zamierzenie inwestycyjne, które ma służyć społeczeństwu bez względu na szczebel, powinno wynikać z katalogu zawartego w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (i nie może być interpretowane rozszerzająco) lub innej ustawy, w której tego rodzaju inwestycja jest uznana za cel publiczny – to lubińskie zamierzenie nie wynika wprost ani z tego katalogu, ani z innych ustaw.

• 1.Interpretacja pojęcia celu publicznego w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, które przeniesione zostaje także na regulację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prowadzi do wniosku, iż mamy tutaj do czynienia z katalogiem zamkniętym. Oznacza to, iż art. 6 u.o.g.n. zawiera listę celów publicznych, która nie może zostać poszerzona na drodze wykładni. W katalogu tym znajdują się, co prawda pewne „furtki” interpretacyjne, takie jak klauzula obronności państwa czy bezpieczeństwa publicznego, jednak i one muszą one być tłumaczone w sposób zwężający, opierając się na przepisach innych ustaw, zgodnie z ratio legis art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, którym jest stworzenie wyraźnie oznaczonej liczby przypadków stosowania terminu „celu publicznego”.
• 2. Coś, co nie zostało jednoznacznie wskazane w żadnej z ustaw jako cel publiczny, celem publicznym nie jest (uchwała SN III CZP 46/03 z 17.07.2003 r.).
• 3. Nie każde zamierzenie, którego rezultat dałoby się nawet zakwalifikować jako „dotyczący ogółu, służący ogółowi ludzi, przeznaczony, dostępny dla wszystkich; ogólny, powszechny, społeczny, nieprywatny”, może być uznane za cel publiczny w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, lecz tylko takie, które mieści się w katalogu celów publicznych zawartym w art. 6 u.o.g.n. lub zostało w innej ustawie uznane za cel publiczny”. Wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2018 r. – II OSK 1179/16
• 4.WSA w Szczecinie: „celem publicznym może być tylko cel expressis verbis wyrażony w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a charakter celu publicznego nie zależy od powszechnego przekonania o jego użyteczności dla ogółu społeczeństwa, ale od normatywnie przyznanej cechy publiczności”.

Cel publiczny nie zależy zatem od uznania przez jakiekolwiek organy, lecz od przepisów prawa…

Andrzej Ossowski